解讀香港樓奴指數

香港樓奴指數

樓奴問題跨世代延續,不少港人甘於被安身之所綁死青春、剝奪人生選擇及生活質素;而一旦置業,往往要花二、三十年償還供樓貸款,長時間供樓是安居樂業,還是樓奴生涯的開始?

《香港01》委託港大民意研究計劃(港大民研),由真實訪員以電腦隨機抽樣電話訪問形式,於今年10月11至25日,訪問508名18至45歲香港居民,嘗試理解這道房屋大問題。

不幸成為樓奴,意味著這個人因住屋問題而被剝奪人生自由、人生選擇大減,生命歷程被買樓或租樓所限和影響,嚴重影響生活質素。除了情感分,也可用真實收入及住屋開支數據,來衡量這道房屋大問題。

2018年「香港樓奴指數」為45.5。指數概念與衝量貧窮懸殊問題的堅尼系數(0-1)相似,現時香港堅尼系數為0.539,已屬全球最高。「香港樓奴指數」(0-100)為45.5分,意味不少香港人正飽受房屋問題困擾。

結果顯示,45.3%受訪者(230人)在評價自己是否樓奴的問題上,評分是49分或以下;當中37.8%(87人)住公屋、24.3%(56人)供斷樓。

香港樓奴指數

整體而言,23.2%受訪者(118人)認為自己絕對不是樓奴(0分),當中44.9%人(58人)是公屋住戶、另有23.7%人(28人)是供斷樓人士。

香港樓奴指數

指數構成:供奴、租奴、上車奴、佛係樓奴

此項指數由兩大元素組成,包括:根據民調結果計算出各類樓奴佔所屬類別人士的比例(可參考下文),以及市民對自己是否樓奴的認同感。兩者各佔指數一半。

樓奴可分為四個種類:

・供奴:住屋開支佔家庭總收入30%或以上
・租奴:住屋開支佔家庭總收入30%或以上
・上車奴:有意買樓,以及每月儲蓄金額多於或等於個人月入30%或以上
・佛系樓奴:因各種原因而無法搬離家自行買樓或租樓居住,被迫與父母同住的人,包括因樓價過高而放棄買樓或租樓人士

四大樓奴中 上車奴壓力最大

被訪者中,供奴、租奴、上車奴以及佛系樓奴,分別在相關類別中,佔比17.95%、38.82%、65.38%及54.83%。

香港樓奴指數

有意上車者中,樓奴比例最高,達六成五。他們為付首期,每月都要儲蓄一筆多於或等於個人月入3成的錢。上述調查亦顯示,受訪者平均每月儲蓄13,574.8元,這個數字相當於本港入息中位數(16800元)的8成,亦是2017年本港大學畢業生平均入職薪酬(23900元)的5成7,可見市民負擔之重。

此外,租戶被訪者之中,有近4成是「租奴」,即租金佔家庭月入多於或等於收入3成;此外,有1成人需負擔佔過半月入的租金。

值得留意的是,被訪者之中,有5成4為「佛系樓奴」。他們因各種原因而無法搬離家自行買樓或租樓居住,被迫與父母同住的人,包括因樓價過高而放棄買樓或租樓人士。

30出頭 樓奴指數爆煲

指數隨年齡層而增長,30-39歲人士樓奴指最高,高達48.9,其後稍稍回落。

香港樓奴指數

三字頭被訪者的樓奴認同感較其他年齡組別高,加上極高比例的佛系樓奴,顯示他們對住屋壓力、不滿感的主觀感受強烈。

租樓人士樓奴指數61 月租負擔高

租樓一族中,有近4成人淪為租奴,即月租負擔高於或等於家庭月入的3成。租金佔家庭入息過3成,可理解為家庭成員要犧牲旅行、升學等其他人生選項,以負擔租金,難怪有人認為買樓等於為地產商打一世工,租樓則是為包租公打一世工。

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被訪者中不乏正在租樓,而又想「上車」的人。不過,根據是次調查,市民平均租金負擔佔入息三成,又要應付其他生活開支,實在難以儲錢付首期。

港人樓奴認同感41.4分 公屋戶最低

調查中亦有問及市民對自己是否樓奴的認同感:

有意見指樓奴係被住屋問題綁死、被剝奪人生選擇及降低生活質素既香港人。你認為自己係唔係樓奴?請用0至100分表示,0分代表絕對唔係樓奴,50分代表一半半,100分代表絕對係樓奴。你俾幾多分自己?

《香港01》歸納被訪者的認同感分值,得出「港人樓奴認同感」分數,並會定期進行調查以得出趨勢。

2018年「港人樓奴認同感」平均分為41.4。以住屋種類劃分(已剔除住職員宿舍的被訪者),住公屋的受訪者平均分值最低,為36.2分,甚至比「供斷樓」的受訪者(37.7分)低。

香港樓奴指數

拒認樓奴受訪者 公屋戶佔多數

而在自認為絕非樓奴(樓奴認同感為0分)的被訪者中,近半為公屋租戶,人數多於「供斷樓」被訪者。情況與現時「排到公屋便是人生贏家」的說法相似,反映不少公屋住戶滿意現況。

佛系樓奴 是超然還是環境所逼?

在沒有置業或搬離的打算的受訪者中,有8成人不認為買樓是唯一的選擇,近8成人認同租住公屋遠較租私樓或買樓好。

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此外,亦有5成人認為自已無論如何都儲不夠首期。究竟佛系樓奴是心態使然,還是環境所致,是值得當局思考的問題。

有意上車者需儲10年8個月應付首期雜費

儲蓄首期上樓時間頗長,對於有意買樓或換樓的受訪者,每月儲蓄首期的平均數為$13,574.8;然而,預計因置業而付出的首期連雜費開支金額平均數為174.3萬元,即大約平均須要儲蓄不少於128個月(10年8個月)才能達成目標,時間相當漫長。

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市民只願意付出實際市價6成買樓或租樓

民調顯示,市民平均只願意付444.9萬元購買一個沙田第一城實用面積500呎的單位,但他們心目中認為實際樓價為706.3萬元,即只願付市民心目中的樓價6成。

市民平均只願意付9962.3元租一個沙田第一城實用面積500呎的單位,但他們心目中認為實際租金為15865.9元,即只願付心目中估計租金的6成。

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市民置業意願低 不打算搬離現時住所

有3成5被訪者不打算搬離現時住所,33.4%被訪者有計劃租屋(包括公屋)及抽居屋,而有意買私樓者僅佔17%。

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高樓價之下 市民減少外遊購物

高樓價水平下,接近4成受訪者選擇積極尋求增加收入既機會,但也有人寧願減少外遊和其他消費。

香港樓奴指數


方法及數據

I. 樓奴定義:

樓奴定義為因住屋問題而被剝奪人生自由、人生選擇大減,生命歷程被買樓或租樓所限和影響,嚴重影響生活質素的人。樓奴共可分為四個種類,包括供奴、租奴、上車奴以及佛系樓奴。

供奴及租奴定義為租樓或供樓開支佔可支配收入80%或以上,相當於住屋開支佔總收入30%或以上;「上車奴」定義為有意買樓,以及每月儲蓄金額多於月入30%或以上;「佛系樓奴」定義為因各種原因而無法搬離家自行買樓或租樓居住,被迫與父母同住的人,包括因樓價過高而放棄買樓或租樓人士。

II. 樓奴指數:

A. 樓奴指數計算方法

「香港樓奴指數」的數據來自公屋聯會與《香港01》共同委託港大民意研究計劃的「樓奴民調」。樓奴指數由兩大元素組成,包括:1.根據民調結果計算出各類樓奴佔所屬類別人士的比例,2.市民對自己是否樓奴的認同感。兩者各佔指數一半。

指數以0至100分標示,0分表示香港人完全沒有房屋問題,100分表示香港房屋問題極度嚴重。指數概念與衡量貧窮問題的堅尼系數(0-1)相似,現時香港堅尼系數為0.539,屬全球最高。2018年香港樓奴指數(0-100)為46,意味不少香港人飽受房屋問題困擾。

B. 詳細計算方法如下:

1. 各類樓奴佔所屬類別人士的比例(每類樓奴佔香港樓奴指數12.5%;共佔香港樓奴指數50%)
供奴:供樓開支佔家庭入息30%或以上人士,佔所有供樓受訪者的比例。
租奴:租樓開支佔家庭入息30%或以上人士,佔所有租樓受訪者的比例。
上車奴:儲蓄首期金額佔個人入息30%或以上人士,佔表示未來有意置業者的比例。
佛系樓奴:於問卷中表示同意「我無論如何都儲唔到首期」或「我即使比到首期,都供唔起抵押貸款」其中一項者,佔1.於問卷調查中表示未來無意搬離現時住所;2.沒有未來置業計劃;3.沒有儲蓄首期計劃人士的比例。

各類樓奴的比例會按各照問卷調查中各樓奴類別的人數基礎按比例作調整,以反映實際情況。

2. 市民對自己是否樓奴的認同感(佔香港樓奴指數50%):
根據民調中第10條問題「有意見指『樓奴』係被住屋問題綁死、被剝奪人生選擇及降低生活質素既香港人。你認為自己係唔係樓奴?請用0至100分表示,0分代表絕對唔係樓奴,50分代表一半半,100分代表絕對係樓奴。你俾幾多分自己?」所有受訪者的平均分計算。

III. 2018年香港樓奴指數計算

A. 各類樓奴佔整體受訪者的比例(部份受訪者或同時屬於兩類樓奴,已扣除無法計算是否其中一類樓奴的受訪者)

樓奴人數佔該類別的比例 X 該類別樓奴佔整體受訪者的比例(按人數比例調整)

[供奴(17.95% X 14.13%)+ 租奴(38.82% X 15.40%)+ 上車奴(65.38% X 23.55%)+ 佛系樓奴(54.83% X 46.92%)] X 100

=[供奴(2.54%)+ 租奴(5.98%)+ 上車奴(15.4%)+佛系樓奴(25.72%)] X 100

=49.6

B. 市民對自己是否樓奴的認同感:平均分41.4

C. 樓奴指數:

公式A+B/2 = 49.6 + 41.4 /2 = 45.5